Kdy můžete hypotéku splatit úplně zdarma?
Zákon o spotřebitelském úvěru dává klientům několik možností, kdy banka nesmí za předčasné splacení účtovat vůbec nic:
-
Na konci fixačního období: Jakmile vám končí fixace úrokové sazby, můžete doplatit celou zbývající částku nebo její část bez jakýchkoliv poplatků.
-
Při těžkých životních situacích: Pokud dojde k úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě jednoho z dlužníků (či partnera), banka nesmí žádat žádné poplatky, pokud tato situace výrazně snižuje vaši schopnost splácet.
-
Každý rok 25 % z výše úvěru: Měsíc před výročím smlouvy (každý rok od podpisu) můžete zdarma splatit až čtvrtinu z původní výše hypotéky.
-
Pojistné plnění: Pokud splácíte hypotéku z peněz, které vám vyplatila pojišťovna (např. z pojištění schopnosti splácet).
Jak je to s poplatky mimo tyto situace?
Pokud chcete hypotéku splatit mimo fixaci nebo nad rámec zákonných 25 % zdarma, banka si může účtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Tady se pravidla zásadně změnila na základě novely zákona, která vstoupila v účinnost 1. září 2024.
Rozhodující je, kdy jste hypotéku podepsali nebo kdy vám začala běžet nová fixace:
1. Smlouvy a fixace sjednané OD 1. září 2024
Pro tyto novější smlouvy platí jasná a přísnější pravidla. Banka si může účtovat:
-
Administrativní poplatek (obvykle pár stovek za papírování).
-
Poplatek ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace.
-
Strop poplatku: Celková pokuta nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky.
Příklad: Pokud chcete předčasně doplatit 1 000 000 Kč a do konce fixace vám zbývají 2 roky, poplatek bude činit 0,5 % (2 × 0,25 %), což je 5 000 Kč.
Existuje zde ale jedna výjimka: pokud nemovitost prodáváte po uplynutí 2 let od jejího nákupu, máte předčasné splacení z důvodu prodeje zcela zdarma.
2. Smlouvy a fixace sjednané PŘED 1. zářím 2024
Na tyto starší smlouvy se vztahuje předchozí, pro klienty velmi benevolentní výklad zákona. Banky si u nich mohou účtovat pouze administrativní náklady spojené s papírováním (často jen stovky korun), nikoliv ušlý úrok. Tento stav pro vás platí až do momentu, než vám stávající fixace skončí.
Vyplatí se hypotéku splatit dříve?
To závisí na matematice a vašem pocitu bezpečí.
-
Kdy se to vyplatí: Pokud máte na hypotéce vysoký úrok (např. kolem 5–6 %) a na spořicích účtech nebo investicích nedokážete čistého zisku v této výši dosáhnout. Splacením hypotéky ušetříte na úrocích víc, než kolik by vám peníze vydělaly jinde. Pro mnohé lidi je navíc obrovským benefitem psychická úleva, že už nic nedluží.
-
Kdy se to nevyplatí: Pokud máte starší hypotéku s velmi nízkým úrokem (např. pod 3 %) a volné peníze můžete nechat vydělávat na bezpečných spořicích produktech nebo v investicích s vyšším výnosem. V takovém případě je finančně výhodnější nechat peníze pracovat a hypotéku splácet běžným tempem.
Jak postupovat, pokud chcete hypotéku splatit?
-
Kontaktujte banku: Oficiálně požádejte o vyčíslení dlužné částky k určitému datu a o vyčíslení případných poplatků za předčasné splacení.
-
Podejte žádost: Banka vám dá formulář, kde uvedete důvod a termín splacení.
-
Pohlídejte si lhůty: Žádost podávejte s předstihem (zpravidla měsíc předem), aby banka stihla vše procesně zpracovat a vy jste stihli peníze včas převést.